資産価値変動

資産価値が下がりにくいマンションについて、ポイントをいくつか紹介しています。

資産価値が下がりにくい投資マンションを選ぶ

どんな建物でも、築年数を重ねると資産価値は下がっていきます。

投資マンションも同じです。一般的に築年数が古くなれば空室リスクも高くなり、入居者を増やすための施策、例えば家賃の引き下げなども検討する必要も出てくるでしょう。

しかし、以下の原因やポイントを抑えることで投資マンションの資産価値による変動を最小限に抑えることが可能です。

資産価値が下がってしまう原因

資産価値が下がる原因として「建物の劣化」「自然災害や突発的な事故による建物の破損」などが代表的です。

築年数が古ければ古いほど劣化はしていますし、破損してしまっている建物が多いハズ。自然に起こりうることだと誰もが理解しつつも、それを自ら進んで買いたいと思う人はあまりいません。

結果、資産価値が下がる原因に繋がってしまうと言えるのです。

資産価値を下げないための対処方法

資産価値変動対策(1)好立地条件の投資マンションを選ぶ

建物の価値は歳月とともに下がることがあっても、地価は必ずしも下がるとは限りません。むしろ好立地の場所であれば地価は上がります。

つまり、投資マンションにおいては立地条件が資産価値を左右するのです。

最寄駅から徒歩10分以内、周辺にターゲット層が行くような施設がそろっており、生活に不自由することがない街を選ぶことで、資産価値が下がるリスクも抑えられます。

また、ブランド力のある街を選ぶことも一手。できれば、いつの時代にも人気のある街で物件を探し出せるといいでしょう。

資産価値変動対策(2)築15年の中古マンション

投資マンションに限らず、すべての建物は新築時がもっとも資産価値が高く、それから徐々に下がり始めます。そして、築15~20年以降になると下落率が緩やかになる傾向があるのです。

つまり、新築マンションよりも築15年前後の中古マンションのほうが資産価値の変動が抑えられます。また、売却時にも差損を少なくできるといったメリットもあるのです。

資産価値変動対策(3)管理体制をしっかりする

投資マンションの資産価値は、管理体制も大きく影響してきます。共有部の清掃や設備交換、大規模修繕工事なども計画的に実施し、しっかり管理をすることで資産価値の低減を最低限に抑えられます。

そのためにも、管理会社選びが重要なポイントになるといえるでしょう。

資産価値変動対策(4)ニーズに合わせてリフォームする

入居者のニーズは時代とともに変化しています。その変化に応えられなければ、空室になりやすく、ひいては資産価値の低減にもつながります。その時代に合わせて、リフォームをやっていくことも資産価値の維持につながります。

ただし、物件によっては間取りの変更が不可など限定的なリフォームしかできないこともありますので、購入する前にどこまで変更できるのかをチェックしておくようにしましょう。

資産価値が下がった事例

資産価値変動

1.大企業や大学の近くの物件

駅から遠い物件でも、近くに大企業や工場があり従業員の入居が多く見込める、近くに大学があり学生の入居が期待できると考えて、物件を購入することがあります。

これそのものは本来正しい選択で、企業や大学がずっと変わらず同じ状態であればなんら問題はありません。

ところが、企業や工場の大規模な人員削減、大学の学部閉鎖などによる学生の減少という事態が発生することがあります。

そうなると、少ない入居希望者を近隣の賃貸マンション・アパートで奪い合うことになり、家賃の値下げをせざるを得なくなったり、悪くすると入居者がつかないことになります。

駅から遠い工場や大学キャンパス近郊の賃貸物件は、それ以外の目的で居住する人はほとんどおらず、4月の入社・入学に向けた時期や会社の人事異動の時期に入居者がつかなければ、しばらく空室状態が続くということも。

最悪の場合、工場の移転、大学キャンパスの移転によりその地域全体の人口が大幅に減少、従業員や学生を対象としていた賃貸マンションやアパートは、その後立ち行かなくなってしまいます。

2.近隣に賃貸マンションが増えすぎた物件

都心にも乗換なしに10分で行けて、駅近で買い物にも便利な立地・・・、誰もが住みたいと思うような場所に投資用マンションを購入するのは、不動産投資必勝法でも挙げられる理想的な条件です。

当然そういう立地ですから物件価格もそれなりに高額ですが、駅から7分、家賃もけっこう高くてそれなりに納得の利回りが確保できていたはず・・・だったのですが、購入後数年のうちに状況は一変。

駅周辺から物件周辺にかけて建っていた古い戸建てや商店が次々なくなり、その跡地に新しい賃貸マンションが次々と建ちはじめました。

当然そちらは新築ですから外観は流行りのスタイル、ワンルームといえども設備もいまどきのバストイレセパレートタイプ。

多少家賃が高くても新築を希望する入居者は多く、中古物件はなかなか入居申込みが来ません。家賃の安さでお得感をアピールするために、今までの家賃から数千円値下げせざるを得ませんでした。

数年後、さらに新しいマンションが2件建ったため、数年前に新築されたマンションの多くが家賃を値下げし、価格競争がはじまりました。

人気のエリアであったにもかかわらず、賃貸マンションが増えすぎたため起こったデフレスパイラルに巻き込まれ、結局購入当初見込まれていた利回りからは程遠い低利回りでの賃貸になってしまった事例です。

3.管理に無関心なオーナーが多い物件

投資用マンションでは、一棟をひとりのオーナーが所有している場合は、管理や修繕についてはそのオーナーが一人で決定することができますが、区分所有でオーナーがたくさんいる場合、管理組合での合議、組合員(オーナー)の多数決により決定することになります。

残念なことに、区分所有の投資用マンションの場合、管理に無関心なオーナーが多いのが現状です。

家賃さえ毎月入ってくれば、自分が住むわけではないのでそれ以外は気にならない、ゴミ置き場や駐輪場の使い方が悪くても、オーナーは別の場所に住んでおり物件を見に来ることはまずないので現地の状況を把握していません。

管理会社がきちんとしていれば良いのですが、オーナーが無関心であればその分管理会社も手抜きをすることが多く、物件はどんどん荒れていきます。

また、数年でキャピタルゲインをとって売却することを考えるオーナーも多いので、管理費や修繕積立金をできるだけ低く抑えようとします。

本来物件を良い状態に保つために、築年数が経過すればそれにともない数年ごとに管理費や修繕積立金を上げていき、計画的に修繕するべきなのですが、半数以上のオーナーが値上げに反対、計画通りに積立金が貯まらず、修繕すべき時に修繕できず物件が劣化してしまうのです。

管理状態が悪く、外壁のタイルが剥がれていても放置されているような物件に好んで住む人はいません。

結局家賃を下げざるを得なくなりました。

4.バブル期のリゾートマンション

不動産は、食品や日用品のように誰もが必ず購入しなければならないものではありません。

特にリゾートマンションは、居住用と違って、経済的に潤っている時にはこぞって利用されますが不況になるとたちまち利用する人が減ってしまう贅沢品です。

需要が多ければ価格は上がりますが、不況で贅沢品の需要が下がれば価格は下がります。

好景気で週末ごとにリゾートマンションを利用している時ならともかく、不況で実生活に余裕がなくなっている状況では、リゾートマンションは必要とされなくなってしまいます。

リゾートマンションはセカンドハウスとしての一時利用がほとんどで、そこを住所地としている人は少数です。

所有者の目が行き届かないので管理が疎かになる、という問題もあるうえに、リゾートマンションには温泉やスポーツジムなど維持管理に費用がかかる共用施設が付随している場合も多く、数万円の高い管理費を負担しなければなりません。

また、たまに利用するだけのリゾートマンションを大金をかけて修繕することに賛成するオーナーも少数です。

バブル期のように景気が良くたくさんの成功者がこぞってリゾートマンションを購入、利用していた時は良かったのですが、不況が続き需要がなくなったうえに管理や修繕が放置された物件は、たとえ物件売却価格が10万円でも買い手がつかなくなっています。

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