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ネットの情報から学ぶ、中古マンション投資のリスクについて

多くの方が、情報を集める手段としてインターネットを活用されています。

スマートフォンやタブレットなどでも簡単に多数の物件を比較したり、情報を集めたりするのにとても便利ですよね。

もちろん中古マンションの情報も、インターネットで収集しているかと思います。

不動産投資の基礎情報や、ノウハウなど…なかには中古マンション投資のリスクや失敗談についても掲載されているサイトもあります。

しかしインターネットで得た情報の真偽を確認するのは難しいものです。ではインターネット上で信頼できる情報を得るにはどうしたらいいのでしょうか？

ネットの情報の検索方法

インターネット上には中古マンション投資に関する様々な情報が溢れています。

「こうすればうまくいく！」「こうしたら失敗した」などの経験談が多く紹介されていますが、なかには「この方法をとれば必ず成功する」と紹介されているサイトもありますがあくまでも一個人の方の体験や経験談なので、あくまで参考程度にとどめておきましょう。

中古マンション投資についても、基本的な知識や、不動産情報の収集にはとても便利です。また物件情報を見る際にも一番早く確認できるので、不動産会社もHPの更新には力を入れています。

中古マンション投資で信頼できる不動産会社を見極める方法

【リスクがしっかりと提示してある】
中古マンション投資において「こうすればうまくいく」「絶対成功する」という方法は残念ながらありません。

長期的に安定した収入を得ることから、株式投資などと比べると比較的低リスクとされていますが、空室リスク・金利上昇リスク・自然災害・火災リスク・修繕リスクなど注意しなければならない点は多くあります。このような中古マンション投資におけるリスクを表示するのも宅地建物取引業で義務付けられており、リスクについて説明している不動産会社を選びましょう。

中古マンション投資の資料請求やセミナーへ参加する

インターネットで中古マンション投資について、ある程度情報を得たら、資料請求をしてみましょう。

資料請求時の対応や、送付された資料の内容などで、不動産会社の良し悪しが判断できる場合もあります。一社では判断しにくいので複数の不動産会社から資料を請求することをオススメします。

また、多くの不動産会社ではHP上で公開していない非公開物件を持っています。予算や想定している運用プランを伝えることで、インターネットに出回っていない物件情報も提供してくれます。

 

そして不動産投資のセミナーに参加してみるのもオススメです。

中古マンション投資を考えている方向けのセミナーは多く開催されており、無料で開催しているセミナーも多くあります。

セミナーでは中古マンション投資におけるノウハウや注意点、どんな物件を選んだらいいのか？どんな管理会社がおすすめなのか、金利上昇のリスクについてなど、インターネットでは学びきれない中古マンション投資に役に立つさまざまな知識を学べます。

さまざまな会社がセミナーを開催していますので、初心者のうちはどんどん参加して知識を深めていきましょう。どんなセミナーが良いか分からなければ、参加人数と開催回数が多いセミナーを選ぶと安心です。

リスクヘッジの為、3社程度を比較する

中古マンション投資を行う際には、複数の不動産会社を比較しましょう。

少なくとも3社程度を比較するのをおすすめします。

適正価格やサポート体制で販売しているのか、対応はちゃんとしているのかなどを判断がつきやすくなるからです。

また不動産会社によっても、そのエリアの物件情報を多く持っている会社とそうでない会社が存在します。

エリアによっては、大手不動産会社よりも地域密着型の不動産会社の方が、物件を多く持っている場所もあり、比較の際は大手と比較するのも1つの方法です。

しかし、残念なことに数多くある不動産会社の中には、悪質な不動産会社も存在します。断っても何度も電話がかかってくるなどのしつこい勧誘がある、即日契約を求められる、クーリングオフや解約をさせないなど、さまざまな方法をとってきます。

その為、必ず複数の会社を検討比較して、不動産会社の対応がしっかりしているか確認しておきましょう。

このような不動産会社には注意が必要です。

・「絶対に利益が出る」などの断定的な言葉を使用する。

・即日契約をせまってくる。特にファミレスや喫茶店などで、長時間拘束されしつこく勧誘を受ける場合が多い。

・手付金や銀行融資の申込みを急かされる。

・クーリングオフや解約などの説明がない。また解約をほのめかした時に、妨害行為を受ける。

・断っても執拗に電話勧誘がある。

新築と中古。ワンルームマンションならどっちがおトク？

ワンルームマンション投資において、新築と中古ではどちらが低リスクなのでしょうか？

両者を比較した場合、中古ワンルームマンションの方がリスクコントロールがしやすいと思われる点を以下に挙げていきます。

資金に関するリスク

必要な資金を比べた場合、当然ながら新築ワンルームマンションと比較して中古ワンルームマンションの方が価格が安くなります。

少ない資金で始められるということは、それだけリスクを抑えて投資に参加することができるということに他なりません。

また、中古物件の方が幅広い価格帯のものが多いため、自分の資金で手の届く範囲であれば好きな物件を選ぶことも可能です。

問題となるのは中古ワンルームマンションの担保価値です。新築物件に比べて、中古物件はどうしても担保としての価値が低くなります。

そのため、金融機関でローンを組む時に融資額を下げられてしまうのです。

充分な融資を受けられないということは、その分自己資金の比率を上げなければなりません。

これはつまり、ローンなどに頼らず自分で用意しなければならないお金の額が多くなるということです。

これは一見デメリットなのですが、ローンに頼れないということは「ローンの返済ができなくなって破産する」といったリスクを減らせるというメリットがあるとも言えます。

ローンを使ってしまうと、自分の身の丈に合わない物件にも投資できてしまいます。

ローンに頼る比率を少なくすることは、自分の資金状況にある程度見合った物件に投資せざるを得なくなるということなので、リスクコントロールという面から見れば必ずしもデメリットというわけではないのです。

充分な融資があってもなくても、中古ワンルームマンションの方が新築より安いのは確かです。

費用総額が安い物件の方が投資への参入障壁が低くなりますし、投資資金の回収効率も一般的には高くなります。

投資における資金に関しては、新築ワンルームマンションよりも中古ワンルームマンションの方に分があると言えるでしょう。

空室に関するリスク

新築であっても中古であっても、賃貸収入を得るタイプの不動産投資において最も避けるべきは『空室』です。

空室であれば家賃収入自体が発生しないため、ただただ建物の維持費や税金で資金が減っていってしまいます。

この点、新築の物件はやはり人気が高いため、中古の物件と比較すると入居者が決まりやすい傾向があります。

しかし、だからといって中古ワンルームマンションの方が空室リスクが高いと考えるのは早計です。

新築ワンルームマンションは新築であるがゆえに家賃を高く設定しています。

このため、高い家賃を嫌う層は一旦入居しても早めに引っ越していってしまう可能性があります。

1度でも人が住めばその物件は中古物件に格下げです。

それでも築年数が若いというメリットは残りますが、家賃設定を見直す必要は多少なりとも出てきます。

空室リスクに関しては、中古ワンルームマンションには新築物件にないアドバンテージがあります。

それは、『過去のデータ』です。

・過去にどのような属性の人が住んでいたのか？

・何年以上住んでいたのか？

・退去理由は何だったのか？

・空室となってから次に入居者が入るまでに平均何ヶ月かかったのか？

こういった情報は新築物件には絶対に存在しません。

中古ワンルームマンションを選ぶ際には、上記のような情報を業者に確認し、自分でも調査することで空室リスクを見積もることが可能なのです。

新築物件であっても、どのような層が入居するかを考えて建築されています。

しかしそれはあくまで「見込み」であって、実績ではありません。

いざ入居者を募集してみたら、全く見込み違いだったというケースも考えられます。

ネットや業者の情報を駆使して過去のデータを参考にしながら物件を選べば、中古ワンルームマンションであっても空室リスクをある程度抑えて運用することが可能となります。

立地に関するリスク

一般人が引っ越しを考えた時に重要視される要素の1つが立地です。

似たような間取りや家賃の物件は存在しますが、立地というものはオンリーワンです。

駅からの距離、スーパーまでの距離、職場や学校までの距離など、立地が変われば全てが変わってしまいます。

新築ワンルームマンションは数が少ないため、立地による選択肢が非常に少ないのが難点です。

地価や家賃の問題を解決するために、敢えて駅から離れた場所に新築物件を建築するケースも見られます。

それでも新築という看板がある以上、入居者が見つかる可能性は高いのが実情です。

問題は定着率です。

「やっぱり駅から遠すぎるから引っ越そう」と考える入居者が多ければ、定着率の低下と空室リスクの増大に直結してしまいます。

中古ワンルームマンションは新築物件に比べて市場に出ている数が多いため、立地に関しては多くの選択肢の中から選ぶことができます。

努力次第で立地の良い物件を見つけることができるのです。ネットを活かせば立地の良い中古マンションを見つけやすくなります。

中古と新築で物件数が違うのは当たり前ですが、物件数の多さを活かして立地の良い物件を選びやすいという点は、これから不動産投資を始める人にとってはかなり魅力的なポイントではないでしょうか。

ネットの情報から得る中古マンション投資についてのまとめ

インターネットでの情報収集はとても便利ですが、投資方法などの真偽を見極めるのは初心者には難しいと思います。

さまざまな不動産会社から情報を収集し、実際に資料請求をして比較してみましょう。

セミナーに足を運ぶのもオススメです。

また、インターネットで公開されている物件情報は多くの方が検討してる可能性があります。

気になる物件があったら早めに問い合わせるようにしましょう。