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考えられる不動産投資のリスクと対処法

不動産投資は、メリットもあれば、もちろん付随するリスクもあります。ここでは、不動産投資で起こりうるリスクについて説明するとともに、その対処法についても紹介します。

不動産投資のリスクとは

不動産投資に関わるリスクとして、代表的なものに「空室・滞納」「金利上昇」「資産価値変動」「災害」があります。

まずは、よく知られているリスクを詳しく確認していきましょう。

空室・滞納

不動産投資で可能性の高いリスクといえば、空室リスクです。どんないい物件でも、そこに入居者がいなければ家賃収入が得られません。また、入居者がいても家賃を支払わない滞納者の場合、家賃の回収が困難になります。

こうした状況に陥らないための対処法がいくつかあります。購入前であれば、立地条件や入居者となるターゲット層を見極めることができ、購入後の場合は、空室になってもリスクを回避する方法があります。

空室・滞納リスクの対策とは?

金利上昇

長期的な視野で運用していくのが、不動産投資です。現在のように低金利の時代が、これからも続くとは限りません。

金利が上昇することで、金融機関から借り入れているローンの返済に四苦八苦しないよう、余裕のある資金計画を立て、しっかり備えておくことが重要でしょう。

また、インフレになれば、投資家にとって別の利益を得るチャンスもあるのです。

金利上昇の対策とは?

資産価値変動

マンションにせよアパートにせよ、築年数が経過すれば建物の資産価値は下がっていきます。

資産価値が下がると、空室リスクがアップするほか家賃の引き下げなど、運用計画に大きな影響を与えることにもつながります。

このような悪循環な状況に陥らないためにも「好立地な建物を選ぶ」「管理体制や定期的な修繕の実施」「リフォーム」など、資産価値の下落リスクを抑える方法は、多々あるのです。

資産価値変動の対策とは?

災害

地震大国である日本で、災害リスクを完全に防ぐには事実上不可能です。しかし、少しでも被害を軽減させるための手法ならたくさんあります。

不動産投資家目線でいえば、地震に強い建物、液状化や水害の可能性が低い土地を選ぶことから始まり、万一のことが起きても地震保険などの加入やリスク分散といった手法で、災害への備えを考えていくことが大切です。

災害リスクの対策とは?

その他のリスクについて

ここまでまとめたのは、不動産投資において代表的なリスクです。しかし、上記以外にも、さまざまなリスクが考えられます。

万一のことに備え、あらゆるリスクへの対策を講じておきましょう。

修繕リスク

どんな建物でも、いずれは大規模な修繕が必要になります。新築であっても築10年を迎えれば大掛かりな工事が必要になりますし、中古マンションの場合は修繕工事のスパンが短くなりやすく、また修繕費も高くなりがちです。

さらに、一般の住宅に比べて、他人に貸しているマンションのほうが建物の傷みが早いともいわれています。

対処法

中古マンションを購入する際には、次の修繕工事がいつ頃で、どの程度の規模なのか、また修繕積立金の過不足など、不動産投資会社を通じて管理会社に確認しておきましょう。現状が把握できれば、購入後もある程度の資金計画が立てられます。

また、購入後は適切なメンテナンスを定期的に実施しましょう。外壁工事、屋上の防水工事など大掛かりなものだけでなく、給湯器や配管設備の交換、防災設備点検なども数年おきに行います。

修繕積立金では事足りず、莫大な追加資金が必要だといわれたら、物件を売却することも視野に入れてください。出口戦略を考えておくことも必要です。

また、修繕費用の一部を払ってくれる不動産投資会社もあります。そういった会社を選ぶのも、ひとつの手です。

欠陥住宅・瑕疵物件のリスク

大きな地震が襲ってきたわけでもないのに、建物が傾いたり、突然ヒビが入ったりといった欠陥があるマンションを購入してしまったら…と考えると不安になります。

いわゆる瑕疵物件を購入しないためには、どうすればよいのでしょうか。また、購入した場合はどんな対処法があるのでしょうか。

対処法

まずは、購入前に契約書をしっかり読むことです。特に「物件状況確認書」といわれる付属書類には、雨漏りの状況や建物の傾き、排水管の故障など、不具合のある個所が記載されています。

安全性に問題がないか?また、修繕するとなれば、どれくらいの資金が必要か?など、不安に感じたことは契約前にしっかり確認しておきましょう。

こうした物件は周辺物件と比べて価格が安い、ある特定の不動産投資会社で扱っているなど、仕入れ側に問題があることも想定できます。

物件を厳格に選んで仕入れている、信頼できる不動産投資会社を選ぶことも、リスク回避につながるのです。

事故物件リスク

事故物件とは、その建物内で自殺・殺人事件・孤独死・不審死などの、事件や事故があった物件のことです。

こうした物件は、さまざまなメディアで取り上げられることで、入居希望者から「いわくつきの物件」として避けられてしまううえに、家賃の大幅な減額も検討しなればなりません。運用計画にも、大きな影響を与えることになります。

対処法

売主である不動産会社には、こうした事故物件について説明責任があります。ただし、何年前までの事件・事故であれば説明しなければならないといった期間の限定は、法律上で定められていません。

「あの事件から1年以上経ったから、説明しなくてもよいだろう」という会社もあるでしょう。

もし、特定の物件だけ、周りよりも安価で売られていた場合、その理由を不動産会社に確認するとよいかもしれません。

また。一部の保険会社では、こうした事故物件によって、家賃収入の損失が生じることを想定した保険プランが売り出されています。保険金の相場は約100~200万円であることが多いようです。

こうした保険に加入するのも一手ですが、何よりも説明責任を果たしてくれる不動産投資会社から購入するのが一番安心です。

借入超過リスク

不動産投資物件を購入する際、多くの投資家が金融機関からローンを借り入れています。しかし、投資家のなかには借り入れが多くて返済できなくなったり、自身の病気やケガなど何らかの理由で返済が滞ったりする方もいます。最悪の場合、自己破産や任意整理などに陥るケースも。

借入超過リスクは、意外と誰にでも起こりうるケースなのです。

対処法

何よりも計画的な運用をすることが第一です。手元の資金が数百万しかないのに、1億円以上も借入をするといったことを続けていると、空室が続いたり金利が上昇したりしたときに返済できなくなる可能性もあります。

一般的に、自己資本比率は2~3割くらいがよいといわれ、できれば4割あればよいとされます。1億円を借り入れるなら、手元に4,000~5,000万円くらいあればひとまず安心でしょう。

こうした資金計画について、相談できる不動産投資会社を選ぶことでも、借入超過リスクは回避できます。

不動産投資会社(管理会社)の倒産

物件の管理は、その道のプロである管理会社に委託している投資家がほとんどです。

管理会社は入居者の募集、家賃回収、物件管理などさまざまな業務を行っていますが、その管理会社(または不動産投資会社)が倒産したらどうなるでしょうか。家賃や敷金・礼金といった、お金の回収が困難になることが予想されます。

対処法

何よりも信頼できる管理会社・不動産投資会社を選ぶことが大切です。例えば「管理している建物や戸数が多い」「長年の実績がある」「資本金が多い」といった目線で管理会社を選ぶようにしましょう。

すでに契約している管理会社がある場合、毎月の家賃振込が遅れるようになったという、いつもと違う傾向がみられた時は、資金繰りに行き詰っている可能性も考えられます。

その際には、別の管理会社を探すなど、早めに手を打つことでリスクを回避できるでしょう。

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