区分VS一棟

区分マンションに投資するか、それとも一棟丸ごと投資するか…で悩んでいる方もいらっしゃるかもしれません。投資家の目線で、どちらの方が良いかを比較するには、それぞれのメリットとデメリットを知ることが大切です。

区分マンション投資と一棟マンション投資の違いは?

マンション投資を始める際、2パターンの投資方法があります。ひとつは、マンションの一部屋を購入し、その部屋を貸し出すことで収入を得る区分マンション投資。もうひとつは、マンションを一棟丸ごと購入し、複数の部屋を貸し出して収入を得る一棟マンション投資です。

区分マンション投資の特徴として、物件によっては数百万円で購入でき、投資スタートのハードルが低いことが挙げられます。また、購入する物件の所在地域を分けることで、自然災害に対するリスクを低減できます。

一方、一棟マンション投資の特徴は、土地込みで物件を購入することにあります。金融機関は建物よりも土地を評価するため、区分マンションに比べて高い評価を得られるために融資を受けやすく、自身の資金力以上の物件でも購入できます。

どちらの方法にもメリット・デメリットがありますので、どちらがご自身に合っているか、考えてみることが必要です。

区分マンション投資と一棟マンション投資のメリット・デメリット

  メリット デメリット
区分マンション投資 初期費用を抑えられる
・管理の手間がかからない
・一棟マンションより売却が容易
・空室リスクの損失が大きい
・収益性が低い
・修繕・管理会社をオーナー判断で決められない
一棟マンション投資 収益性が高い
・税金面の優遇制度がある
・家賃や修繕計画をオーナー判断で決めやすい
・初期費用が高い
・空室が多いと返済計画にズレが生じる
・分散投資がしにくい

初めて投資をする方にとって、一棟マンションは初期費用が高額になるためハードルが高いと思われるでしょう。しかし、一棟マンション投資で成功している初心者オーナーは、世の中にたくさんいます

一棟マンションは確かに頭金として、多額の資金が必要ですが、区分マンションよりも金融機関からの融資を受けやすく、また一棟マンションの方が総合的なリスクが低いといったメリットもあります。

ここで改めて、一棟マンションのメリットをいくつか説明しましょう。

一棟マンション投資をおすすめする理由

収益性が高い

一棟マンションの最大の特徴は、部屋数が多く収益性が高いことが挙げられます。家賃収入でいえば、区分マンションは1室数万円に対し、一棟マンションなら数十万円から百万円単位の収入が見込めます。

空室リスクによる損失が小さい

マンション投資において、いちばん恐れる事態が空室リスクです。

区分マンションを1戸所有している投資家の場合、その部屋に入居者がいなければ収益は0円。それでもローンの支払いは毎月あります。

2戸所有で1戸しか入居者がいないと収益は半分、3戸所有で1戸しか入居者がいないと収益は1/3…と、区分マンションは空室リスクによる損失が大きいのがデメリット。

一方、一棟マンションの場合は部屋数が多く、1戸に対する収入の割合が小さいため、空室リスクによる損失を抑えられるという点がメリットでしょう。たとえば総戸数10戸のマンションを所有していた場合、1・2戸が空室であっても、家賃収入がローンの支払い額を下回っていなければ損失にはなりません

金融機関からの融資が受けやすい

区分マンションより一棟マンションの方が、金融機関からの融資が受けやすい傾向にあります。それは、一棟マンションには土地が含まれているからです。

金融機関の担当者からすると、投資額(融資額)より資産価値の高い土地に一棟マンションが建っていれば、融資の稟議が書きやすいとのこと。

ただ、金融機関によっても対応が変わるでしょうし、詳しくは金融機関とのつながりが太い不動産会社に相談してみることをおすすめします。

税金面において優遇制度がある

本格的に不動産投資を拡大していくと、税制面における優遇制度が受けられます。アパートやマンションなら10戸以上所有している場合、確定申告では不動産所得ではなく事業所得として認められ、税金の優遇制度が受けられるのです。

家賃が決めやすい

区分マンションの場合、同じマンション内の他の部屋が家賃を下げたら、自身の所有する部屋の家賃も原則下げることを検討しなければなりません。

なぜなら、間取りや条件がまったく同じ部屋なのに家賃に差が生じると、未公開物件になるなど募集活動が制限され、空室リスクが高くなります。区分マンションの場合、家賃の決定権は投資家に無いといっても過言ではありません。

一方、一棟マンションであれば、マンション内の部屋はすべて自身の所有物となるので、各部屋の設備や条件を見ながら、家賃を決められます

修繕計画が決めやすい

オーナー自身がマンション管理を行う場合は別ですが、多くの場合、管理会社に委託し、マンションの維持・管理を行います。その場合、毎月一定の管理費や修繕積立金の支払いが必要です。

区分マンションの場合、これらの支払先である管理会社の変更や管理費の交渉などは、他の部屋のオーナーや居住者と共に、マンション管理組合の総会に出席し、管理組合の総意として決定しなければならず、オーナー自身だけでは決められません。

一方、一棟マンションのオーナーであれば各社の管理費用を比較して管理会社を決めるのも自由ですし、専有部分だけでなく共有部分における修繕や建て替えなども、オーナーに決定権があります

災害があっても土地は残る

区分マンション投資のメリットとして、投資先を分散しやすいことが挙げられます。同じ地域や建物に続けて投資すると、大規模な災害が起きた際にすべて失うことになりかねません。仮に建物が火災で燃失した場合、区分所有だと土地の持分しか資産として残せません。このため、区分マンションは分散投資をしてリスクを軽減させるのです。

一棟マンションは災害リスクに対してデメリットが大きいとされていますが、仮に建物が崩壊しても土地はなくなりません。その土地を使って新たな投資用物件を建てたり、土地そのものを売却したりできるので、資産の再構築という面ではメリットがあります。

購入の手間がかからない

同じ1億円相当の物件を持つ、ということに対して考えてみると、その差は一目瞭然です。一棟マンションであれば、購入価格1億円の物件だけを買えば良いのに対し、区分マンションでは少なくとも2つ以上の物件を購入する必要があります。

売主との交渉やローンの審査、売買契約の取り交わしなど購入にかかる手間は区分マンションも一棟マンションも同じ。つまり、複数の物件を所有するということは、それだけの時間や労力も必要ということなのです。

購入にかかる時間と労力をセーブしたいのであれば、一棟マンションがおすすめ、というわけです。

一棟マンションを選ぶポイントは

上記のように、一棟マンションにはさまざまなメリットがある一方、空室率の高い物件を選ぶと返済が滞り、負担が増えるなどのデメリットもあります。物件選びはより慎重さが必要ですし、管理会社選びも重要。

こうした面も含め、オーナーをしっかりサポートしてくれる不動産投資会社と共に、一棟マンション投資を成功に導きましょう。

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