新築VS中古

マンション投資を始めるにあたり、新築にするか中古にするかで悩んでいる方も多いのではないでしょうか。まずは、マンション投資における新築と中古のメリット・デメリットを知ることが大切です。

新築マンションと中古マンションの違い

マンションで投資をしようと考える際、最初に決めるべきポイントが、投資先を新築マンションにするか、中古マンションにするか、という点。ご自身でメリットとデメリットを見比べて、投資先を選びましょう。

新築マンションと中古マンションのメリット・デメリット比較

  メリット デメリット
新築マンション投資 ・空室率が低い
・資産価値が高い
家賃設定が高額でも入居者が集まりやすい
・価格が高い=利回りが低い
・家賃の下がり幅が大きくなりやすい
・時期によっては家賃収入を得るより前に返済が始まる
中古マンション投資 価格が安い=利回りが高い
・家賃が安定している
・立地条件が良い
・空室率が高い
・資産価値が低い
・修繕費等の費用が割高

「空室率が低い」「資産価値が高い」「家賃を高く設定できる」といったメリットがある新築マンションの方が、一見すると良いように見えますよね。

しかし、そのメリットがいつまでも続かないのがマンション投資の罠。特に、初めてマンション投資をする方にとって、中古マンションはメリットが多いのでおすすめです。

中古マンション投資をおすすめする理由

初期投資額が抑えられる

一般的に、同じ立地条件・間取りであれば、中古マンションの方が購入価格は3割ほど安くなります。購入価格が安くなれば、頭金の額も減らせるので、初心者の方でも購入しやすいと言えます。

利回りが高い

購入価格が安くなりますから、算出される想定利回りも当然高くなります。ただし、築15年を超えるような中古マンションの場合、その後にかかる修繕費などが高くなるケースもあるので、今後の修繕計画を確認したうえで物件を選ぶことが大切です。

もっとも、修繕計画も踏まえても利回りは1~2%減くらい。新築よりも高くなる傾向にあります。

家賃が安定している

新築マンションの場合、家賃を相場より高めに設定できる点が魅力です。しかし、その後の家賃は下がることはあっても、上がることは皆無に等しいでしょう。

特に、「新築だから」と高額な家賃を設定した場合、最初の入居者はその金額でも借りてくれますが、次の入居者の場合、「新築」の価値は無くなっているので、最初の入居者と同じ家賃設定では借りてもらえない可能性があります。

一方、中古マンションの場合、家賃はほぼ変わりません。特に築10~15年になると家賃の下落も治まり、一定の家賃収入が得られるので、投資計画が立てやすいというメリットもあります。

現状の管理状態が確認できる

タイミングによっては建てている途中で購入する新築マンションの場合、入居者の層や管理状況などは一切確認できません。

一方、中古マンションの場合、実際の管理状況を目で確かめることが可能です。

日常の清掃状況をはじめ、階段や廊下などの設備に不備がないか、外壁などの修繕具合、さらには入居者の属性、空室率についても確認できます。

中古マンションだからこそ慎重に選びたい

中古マンション投資のメリットをこれだけ挙げておきながら、こんなことを言うのもなんですが、すべてのケースで中古が良いと断言はできません。

空室率や修繕記録、管理状態などをしっかり確認して良い物件が見つかったとしても、銀行の融資審査が中古の方が厳しかったり、売却価格が低くなったりと思わぬトラップがあることも。

信頼できる不動産投資会社とよく相談したうえで、あなたにとって最適な物件をぜひ見つけてくださいね。

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