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投資の初心者「必見!」中古マンション投資とは

「不動産投資」と聞くと「初心者には難しそう」「自分には縁がない…」そう思っていませんか?

不動産投資の中でも中古マンション投資は株式投資などと違い、比較的低リスクで長期的に安定した収入が見込める初心者でも始めやすい投資となっています。

不動産投資の種類、メリットやデメリット、何から始めるべきかをご紹介します。

色々ある不動産投資とは

芝生

不動産投資と一括りでまとめられていますが、その投資方法は複数あります。

主な投資方法は3つに分かれます。

■マンションやビルの一室だけを購入して投資する「区分投資」
■マンションやアパート、ビルを一棟運用する「一棟投資」
■戸建の住宅へ投資する「戸建投資」

不動産投資は家賃収入が収益になりますが、区分投資は一室からでも収益化できる為、比較的不動産投資の初心者でも始めやすい投資方法です。

一棟投資は建物だけでなく土地を一緒に購入し、建物全体の家賃収入でローンを返済しながら、収益を上げる方法になります。初期投資が比較的多いので、ある程度の自己資金も必要となってしまいます。

戸建投資も基本的には住宅を購入し、その賃貸料で収益を上げる方法ですが、複数の物件管理の必要がなく、一括管理ができるのがメリットです。

しかし区分投資に比べ、一棟投資・戸建投資は不動産価格も高く、初期投資金額もかかります。また、物件を売却する時に販売価格が高額なため区分マンションより買い手がつきにくく時間がかかります。

区分投資より資金はもちろんのこと、不動産投資に関する知識も必要となりますので、初心者の方にはあまりオススメできません。

投資目的や資金、投資経験に応じて自分に合った投資方法を選ぶ様にしましょう。ではその中で中古マンション投資についてご紹介します。

中古マンション投資をお薦めする理由(メリットとデメリット)

中古マンション

同じ不動産投資でも、新築マンションと中古マンションに投資するのでは、リスクが大きく違います。メリットとデメリットをご紹介します。

 

【中古マンション投資のメリット】
中古マンションは新築マンションに比べると不動産価格が安く、利回りの良い物件が多いのが特徴です。

新築マンションの場合、建設中に契約を進めることが多く、実際の不動産物件を確認できませんが、中古マンションは実際に物件を見て選ぶことができます。

また、一棟丸ごと管理会社が賃貸管理を行っている場合は、全入居者のチェックが済んでいるので、オーナーにとって安心な物件ともいえます。

 

【中古マンション投資するデメリット】
中古マンションへの投資の際、築年数のチェックは欠かせません。築年数によっては耐用年数が経過しており、減価償却済の物件があります。

(耐用年数一覧)
■鉄筋RCコンクリート 47年
■重量鉄骨 34年
■木造 22年

その場合は、減価償却費として計上できず、節税対策ができないのです。

また、新築マンションと比べると中古マンションの資産価値は低く、金融機関の評価も低くなり、不動産投資ローンの審査が通りにくい場合もあります。

中古マンション投資を始めるならまずは何から始めたらいいの?

初心者

では中古マンションの投資を始めるとき、何から始めたらいいのでしょうか。

【自己資金を確認する】
まず自分の資金を確認しましょう。少額や自己資金なしで始められる不動産投資もあります。 ただその分、不動産投資ローンの年数が長くなったり、金利が高くなったりすることがあるので収支のバランスを考えましょう。

 

【情報を集める】
投資をする上で情報は大切です。まず書籍やセミナーなどで基礎知識をつけましょう。 実際に投資を行っている人に話を聞くのもおすすめです。 また購入を希望するエリアをある程度絞りこみ、そのエリアの不動産は大体どのくらいで売買されているのか、家賃などの相場を把握しておくことも大切です。

 

【中古マンションの特性を知る】
中古マンションを購入する上ではチェックが必要な項目が多くあります。 主なチェックポイントは以下になります。

□立地条件や周辺環境・・・最寄り駅から物件までどのくらいかかるのか、実際に自分の足で歩いて確かめてみましょう。またスーパーや公園、学校は近くにあるかなども借り手にとっては大事なポイントです。

□建物の外観・・・古い物件でも清潔感があるか、ひび割れなどはないか、などをチェックします。

□自転車置場やゴミ置き場の環境・・・住人のマナー意識をチェックすることができます。

 

また売買取引の際に「瑕疵担保責任」についてもしっかり確認しましょう。 「瑕疵担担保責任」とは、契約時に売り主・買い主が双方とも気づいていない欠陥については、売り主側に一定期間責任がある、というものです。 この一定期間というのは、売り主が不動産会社か個人かによって異なってきます。

不動産会社が売り主の場合は「最低2年間の責任を負う」ことが法律で定められているので、初心者の内は不動産会社から購入した方が安心です。 もし、個人売買で中古マンションを購入するのであれば、瑕疵担保責任の期間内に住宅鑑定士に鑑定依頼をするようにしましょう。

中古マンションの購入市場が上昇

マンション

現在、中古マンションの成約件数は右肩上がりです。

東日本不動産流通機構によると、首都圏における2017年1月度の不動産流通市場動向は、5ヶ月連続増加しています。

1月度の首都圏中古マンション成約件数は、2,861件で前年同月より7.8%上昇しています。 東京都で1,495件(前年同月15.7%増)、神奈川県で685件(同1.6%増)、埼玉県で344件(同2.8%増)、千葉県で337件(同0.6%増)となっており、いずれも増加しています。 中古マンションの需要が上がるにつれ、成約単価も上昇しています。

1平方メートルあたりの成約単価が49万3,500円(同年同月5.4%)となっていて、49ヶ月連続で前年同月を上回っています。

そして中古マンションの新規登録件数は1万6,362件(同3.7%減)、在庫件数は4万3,631件(同6.1%増)です。 新規登録件数は減ったものの、在庫件数は20ヶ月連続で増加しており、まだまだ中古マンションは買い時だといえます。

中古マンションへの投資まとめ

不動産投資と聞くと難しい印象がありますが、比較的低リスクなので初心者でも始めやすい投資方法です。

特に中古マンションは価格が低めで高い利回りが期待できるので、現在人気となっています。しかし、注意点も多いのでしっかりと情報を集めてから、投資を始めましょう。

初心者が失敗しない為にどうするべき? 中古マンション投資のすすめ
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