利回り

投資するうえで必ず把握しておくべき「利回り」について、表面利回りと想定利回りの違いをまとめています。また、利回りが高い中古物件についても調べていますので、お見逃しなく。

マンション投資における利回りの種類

どんな投資にも「利回り」があります。そして利回りは収益性に直接つながる指標ですから、投資家は重要視するでしょう。

もちろん、不動産投資においても利回りは重要なファクター。しかし、マンション投資における利回りにはいくつかの種類があります。

特に知っておきたいのが「表面利回り」と「想定利回り」。この違いを知らないと、後で大きな誤算を生むことにもなりますので、しっかり把握しておきましょう。

表面利回りとは

表面利回りとは、その物件の大まかな収益指標を知るために使われる数値です。

年間収入÷購入価格×100」で求めます。

例えば、1,000万円の物件を購入して年間60万円の収益を得た場合、

60万円÷1,000万円×100=6%

表面利回りは6%となります。

想定利回りとは

想定見回りとは、空室または売主が入居者の物件が、賃貸に出した場合の参考収益指標です。

想定利回り=年収収入(想定)÷購入価格×100」で求めます。

相場賃貸料金を元にした利回りとなっていますが、思うように入居者が入らないため、実際の想定利回りより低くなってしまう傾向が多めです。

中古物件ほど利回りが高い理由

マンション投資を成功に導くには、「利回りの高い物件」を見つけることから始まります。ただ、市場を見ると利回りの高い物件の多くが中古物件です。

その理由は「物件価格が安いから」に尽きます。物件の価格は安くても、築10年くらいのマンションであれば家賃相場は新築時とさほど変わりません。そのため、表面利回りは高くなるのです。

しかし、中古物件は新築より、管理費や修繕積立金などのランニングコストが高い傾向にあります。なので、投資物件を購入しようと考えている方は、想定利回りで計算をしてみて、家賃が周辺相場と合っているかを確認しましょう。

また、入居者の居住年数もチェックポイントのひとつ。新築時からずっと住んでいる人は、近年から住み始めた人よりも高い家賃を支払っているケースがあります。

新築時から住んでいた人が転居した場合、同じ家賃で新しい入居者を探しても容易には決まらず、家賃を下げざるを得ない事態とになることも。

周辺の似たような物件との家賃の差もチェックしておき、利回りを正しく見積もっておくことが大切です。

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