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中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットについて

不動産投資で家賃収入を得ようと考えた場合、選択肢の1つとして中古ワンルームマンションが投資の対象に挙がります。

中古ワンルームマンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

デメリットはないのでしょうか?この記事では、中古ワンルームマンション投資におけるメリットとデメリットをご紹介します。

中古ワンルームマンション投資のメリット

マンション室内

(1)初期投資を抑えられる

不動産投資の初心者はもちろん、ベテランの人でも出来る限り投資額は抑えたいものです。

中古ワンルームマンションは都内であっても2,000万円程の投資額で始められます。特に地価の高い場所でも2,500万円程度を見込んでおけば充分です。

地方都市の物件ではさらに安くなりますし、初心者にはあまり勧めませんが競売を利用すればかなりの低額から不動産投資に参加することも可能です。

また、何も初期投資額の全てを自己資金で賄う必要はありません。適宜ローンを使えば、自己資金を抑えることができます。

初期投資や自己資金のために用意する額が少ないということは、その分早く投資額を回収できるということです。もちろん、獲得した利益でさらなる投資を行うことも可能です。

(2)入居者が決まりやすい

ワンルームマンションは中古であっても比較的入居者が決まりやすいです。

これは、中古ワンルームマンションの入居者の多くが学生や独身サラリーマン、OL等の比較的収入の低い層であるため、家賃の高い新築物件よりもお手頃価格の中古ワンルームマンションが選ばれやすいことが主な理由です。

また、防音性や外観などに劣る部分が多い木造アパートを敬遠しがちな若者層の受け皿としても、中古ワンルームマンションは人気があります。

もちろん立地などを吟味することが前提ですが、中古ワンルームマンションを探しているユーザーは多いのです。

(3)流動性が高い

仮に中古ワンルームマンションの経営に失敗して物件を手放そうとした場合、買い手が付かないと固定資産税などの税金や物件の維持費が無意味にかさんでいってしまいます。

その点中古ワンルームマンションは、上記2つのメリットから投資家の需要が高いため、売りに出したときに買い手が決まりやすい傾向があります。

万一の場合でも撤退がしやすいですし、中古ワンルームマンションを売り払って得た資金を使ってさらに良い物件に投資することも可能です。

不動産でありながら流動性が高いということは、中古ワンルームマンションのメリットと言えます。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

中古マンション

(1)維持費がかかる

中古物件である以上、設備の老朽化は避けられません。そういった設備の修繕費にお金がかかってしまいます。

また、入居者が退去した後に新しい入居者を迎えるためのリフォームをした場合にもリフォーム費がかかります。

幸いワンルームマンションは専有面積が少ないためリフォーム費用も少なくて済みますが、入居者の回転率次第では結構な負担となります。

(2)空室リスクがある

家賃収入を狙う不動産投資には付き物のリスクですが、ワンルームマンションならではのリスクがあります。

例えばアパートやマンションを一棟丸ごと買い付けた場合、その建物に1人でも入居者がいれば、最低でもその分の家賃収入を得られます。

しかし中古ワンルームマンションを1室しか保有していない場合、その部屋に入居者がピンポイントで入ってくれないと、まったく家賃収入を得られないのです。

中古ワンルームマンション投資でこのリスクを回避したい場合は、複数の中古ワンルームマンションを所有するという手がありますが、その場合は投資額が跳ね上がってしまいます。

中古ワンルームマンション投資を行う場合は、高確率で入居者が決まるような物件選びが何よりも重要なのです。

(3)設備が現在のライフスタイルにそぐわない

中古マンションは、当然ながら昔に建築された物件です。そのため、ライフスタイルの変化に対応しきれていない部分が多いのです。

例えばバブル期に建築された物件は、戸数を増やすために床面積を小さくしているケースが往々にしてあります。こういった物件は、ある程度の広さを求めているユーザーからは敬遠されてしまうでしょう。

また、かつて流行したユニットバスは、近年ではできれば避けたいタイプの物件としてしばしば挙げられるようになりました。

消費者の好みに合わなくなった古い物件を、ライフスタイルの変化に対応したものにするにはそれなりの時間と資金が必要になります。

資金を投下するということは、回収に時間がかかるということで、利回りの低下を招きます。物件選びの際は単に利回りを見るのではなく、内部環境にも目を配って慎重に行ってください。

まとめ

中古ワンルームマンションのメリットとデメリットをそれぞれ3つご紹介しました。

中古ワンルームマンション投資を成功させるには、とにもかくにも物件選びです。

立地・物件の内外部の設備・周辺環境・想定されるユーザー・諸経費・税金も含めた維持費などを総合的に考えて物件を選んでください。

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