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中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットについて

不動産投資で家賃収入を得ようと考えた場合、選択肢の1つとして中古ワンルームマンションが投資の対象に挙がります。

中古ワンルームマンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

デメリットはないのでしょうか?この記事では、中古ワンルームマンション投資におけるメリットとデメリットをご紹介します。

中古ワンルームマンション投資のメリット

マンション室内

(1)初期投資を抑えられる

不動産投資の初心者はもちろん、ベテランの人でも出来る限り投資額は抑えたいものです。

中古ワンルームマンションは都内であっても2,000万円程の投資額で始められます。特に地価の高い場所でも2,500万円程度を見込んでおけば充分です。

地方都市の物件ではさらに安くなりますし、初心者にはあまり勧めませんが競売を利用すればかなりの低額から不動産投資に参加することも可能です。

また、何も初期投資額の全てを自己資金で賄う必要はありません。適宜ローンを使えば、自己資金を抑えることができます。

初期投資や自己資金のために用意する額が少ないということは、その分早く投資額を回収できるということです。もちろん、獲得した利益でさらなる投資を行うことも可能です。

(2)入居者が決まりやすい

ワンルームマンションは中古であっても比較的入居者が決まりやすいです。

これは、中古ワンルームマンションの入居者の多くが学生や独身サラリーマン、OL等の比較的収入の低い層であるため、家賃の高い新築物件よりもお手頃価格の中古ワンルームマンションが選ばれやすいことが主な理由です。

また、防音性や外観などに劣る部分が多い木造アパートを敬遠しがちな若者層の受け皿としても、中古ワンルームマンションは人気があります。

もちろん立地などを吟味することが前提ですが、中古ワンルームマンションを探しているユーザーは多いのです。

(3)流動性が高い

仮に中古ワンルームマンションの経営に失敗して物件を手放そうとした場合、買い手が付かないと固定資産税などの税金や物件の維持費が無意味にかさんでいってしまいます。

その点中古ワンルームマンションは、上記2つのメリットから投資家の需要が高いため、売りに出したときに買い手が決まりやすい傾向があります。

万一の場合でも撤退がしやすいですし、中古ワンルームマンションを売り払って得た資金を使ってさらに良い物件に投資することも可能です。

不動産でありながら流動性が高いということは、中古ワンルームマンションのメリットと言えます。

(4)利回りが高い

利回りとは「年間収入÷購入価格×100(%)」で求められる値です。

新築ワンルームマンションは家賃を高く設定できるため高い年間収入を得られますが、購入価格が高いため利回りが低くなります。

それに比べて中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションに比べて購入費用が安いため、利回りが高くなります。

利回りを理解するには、購入価格と同じだけの収入を得られるまでの期間を考えるとわかりやすくなります。

例えば利回り5%の物件であれば、20年かけてようやく購入価格と同じだけの収入が得られます。

一方、仮に利回り10%の物件にであれば、10年で購入価格分の収入が得られるというです。

5%と10%では回収に要する期間が半分になります。

利回りは重要な目安であるため、投資物件を掲載しているサイトには大抵の場合、物件ごとに利回りが明記してあります。

中には高利回りをアピールしている物件も珍しくありません。利回りは買う方にも売る方にも重要な値なのです。

利回りが高ければ投資における資金効率も高くなります。

中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションに比べて利回りが高いので、投資効率が高いのです。

(5)過去の実績があるため入居者の傾向がわかりやすい

新築ワンルームマンションには、当然ですが過去に入居者が住んだことがありません。

一応想定するユーザー層をリサーチしてから新築するのですが、想定通り人が住むとは限らないのです。

これに対して、中古ワンルームマンションは過去に人が住んだ実績があります。

学生が住んだことが多いのか社会人が住んだことが多いのかも分かりますし、平均的な空室期間や定住率などについても過去のデータがあるのです。

データがあるということは、投資の判断となる情報が揃いやすい傾向があるということです。

空室期間が短くて定住率の高い物件を見つけることができれば、より安全性のある不動産投資を目指せます。

(6)物件数が多い

新築ワンルームマンションとは、新築した後誰も入居したことがない物件または新築後1年以内の物件のことです。

それ以外の物件は全て中古物件となります。

当然ながら中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションに比べて数が多くなります。

数が多いということは、それだけ選択の幅が広いということです。

選択の幅が多いため、より儲かりそうな物件やよりリスクの少ない物件を選ぶことが可能となります。

良い物件ほど他の投資家との競合が多くなり、入手が難しくなってしまいます。しかし物件数が多ければ、意外な掘り出し物が見つかる可能性も高くなります。

選択肢が多い分目移りすることも多くなってしまいますが、それでも物件数が多いのは新築ワンルームマンションに存在しないメリットと言えます。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

中古マンション

(1)維持費がかかる

中古物件である以上、設備の老朽化は避けられません。

そういった設備の修繕費にお金がかかってしまいます。

また、入居者が退去した後に新しい入居者を迎えるためのリフォームをした場合にもリフォーム費がかかります。

幸いワンルームマンションは専有面積が少ないためリフォーム費用も少なくて済みますが、入居者の回転率次第では結構な負担となります。

(2)空室リスクがある

家賃収入を狙う不動産投資には付き物のリスクですが、ワンルームマンションならではのリスクがあります。

例えばアパートやマンションを一棟丸ごと買い付けた場合、その建物に1人でも入居者がいれば、最低でもその分の家賃収入を得られます。

しかし中古ワンルームマンションを1室しか保有していない場合、その部屋に入居者がピンポイントで入ってくれないと、まったく家賃収入を得られないのです。

中古ワンルームマンション投資でこのリスクを回避したい場合は、複数の中古ワンルームマンションを所有するという手がありますが、その場合は投資額が跳ね上がってしまいます。

中古ワンルームマンション投資を行う場合は、高確率で入居者が決まるような物件選びが何よりも重要なのです。

(3)設備が現在のライフスタイルにそぐわない

中古マンションは、当然ながら昔に建築された物件です。

そのため、ライフスタイルの変化に対応しきれていない部分が多いのです。

例えばバブル期に建築された物件は、戸数を増やすために床面積を小さくしているケースが往々にしてあります。

こういった物件は、ある程度の広さを求めているユーザーからは敬遠されてしまうでしょう。

また、かつて流行したユニットバスは、近年ではできれば避けたいタイプの物件としてしばしば挙げられるようになりました。

消費者の好みに合わなくなった古い物件を、ライフスタイルの変化に対応したものにするにはそれなりの時間と資金が必要になります。

資金を投下するということは回収に時間がかかるということなので、利回りの低下を招きます。

物件選びの際は単に利回りを見るのではなく、内部環境にも目を配って慎重に行ってください。

(4)担保力が低い

不動産投資を行う場合、一般的にはローンを利用することになります。

ローンの利用には担保が必要です。不動産の場合は通常、購入する不動産そのものが担保として設定されます。

しかし中古ワンルームマンションは中古であるがゆえに担保としての価値が低く見積もられてしまいます。

この結果、充分な額の融資を受けられない場合があるのです。

融資額が低ければ、それだけ多くの自己資金を用意しなければ不動産投資に参加できなくなります。

担保力の高さは不動産投資において重要な要素なのです。

(5)使用年数が決まっている

アパートはマンションなどの不動産は永遠に存在するものではありません。

使用できる年数に限りがあります。

鉄筋コンクリートのマンションであっても、建物としての寿命は60~80年程度の場合が多いようです。

築年数の多い古い物件を入手してしまうと、運用してまもなく建て替えや改修などの必要が出てきます。

投資家本人が自分の生きている間はしっかりと建っているような物件であっても、投資家が死亡して相続が発生したら話は変わってきます。

遺族は寿命が間近なマンションを相続しなければなりません。

建て替えなどの費用を支払うのは遺族となってしまいます。

中古ワンルームマンションを購入する場合は、建物の寿命にも気を配ってください。

(6)耐震性に劣る

中古ワンルームマンションの中には1981年以前に建てられたものもあります。

そういったマンションは旧耐震基準に則って作られており、地震に対するリスクが高くなっています。

同じ震度の地震でも、古い建物は新基準のものより揺れ幅が大きくなる場合があります。

あまりに揺れすぎる物件は、入居者が地震の不安を感じて最悪退去を考える場合もあるでしょう。

古い建物は火災保険に加入する場合にも問題があります。

築年数の古いマンションは保険会社が引き受けてくれない場合がありますし、1981年6月1日以降に新築された建物でなければ建築年割引が適用されません。

地震の多い国に住む我々日本人にとって耐震性は非常に気になるポイントです。耐震性に難がある中古物件への入居を耐震性の問題で回避する人も一定数存在するでしょう。

まとめ

中古ワンルームマンションのメリットとデメリットをそれぞれ6つご紹介しました。

中古ワンルームマンション投資を成功させるには、とにもかくにも物件選びです。

立地・物件の内外部の設備・周辺環境・想定されるユーザー・諸経費・税金も含めた維持費などを総合的に考えて物件を選んでください。

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