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公務員でも中古マンション等の不動産投資は可能?

公務員というと副業が禁止されているイメージがあります。このため、多くの公務員は不動産投資などを行っていないか、諦めているようです。

しかし、実は公務員でも不動産投資を行うことは可能です。不動産投資は「投資」であって、「副業」とは区別されるからです。

もし公務員が賃貸物件の経営を全面的に禁止されているとすると大変です。例えば公務員が親の賃貸物件を相続したときに、家賃収入を得ることができないため物件を相続できないか、相続できても処分することになります。

そうなると賃借人に立ち退きなどの被害が及んでしまう可能性すらあるのです。

結論として、公務員でも不動産投資は可能です。では、公務員が不動産投資を行う際にはどのようなメリットや注意点があるのでしょうか?

公務員が不動産投資をする目的

公務員とはいえ、最近では公務員の給与削減などが政策に掲げられるようになり、将来に不安を感じている方も増えています。そのためか不動産投資セミナーには、公務員の方も多数参加されているようです。

「公務員で年金はそれなりにいただけると思いますが、だからといってすごく贅沢できるわけでもないし、この先どうなるかわからず不安です。何か対策を考えたくて・・・」

と、やはり将来のために中古マンション投資を検討する公務員の方が増えています。

公務員が不動産投資を行う際の注意点

注意

1.賃貸収入の上限を年500万円未満にする

賃貸収入の総額が年間500万円以上になってしまうと、投資ではなく副業と認定されてしまいます。

都内のワンルームマンションであれば、1室の家賃が7~8万円程度が相場となっています。

1室であれば、月額の家賃相場は7~8万円です。年間では80~100万円くらいの家賃収入が発生する計算です。

5室経営して空室がなければ年間500万円のラインが微妙になってきます。注意しましょう。

2.5棟10室以下の規模で行う

不動産投資を5棟10室以下の規模で行っているうちは副業の範囲ではありません。これを超えると副業になってしまいます。

5棟とは独立した家屋を賃貸に供する場合の上限です。アパートやマンションなど部屋ごとに賃貸する物件については10室が上限となるという意味です。

1棟を独立して賃貸する場合、その棟の中が何部屋で区切られているかで判断するのではありません。ご注意ください。

3.自分で管理を行わず、管理会社に依頼する

自分で物件の管理を行なってしまうと、管理業や大家業を行っているとされて副業とみなされる可能性が高くなります。

物件の管理は、専門の管理会社に依頼してください。

管理会社に代行してもらえば、公務員として昼間働いている間でも物件の管理を行ってくれますし、家賃も集めてくれます。

おまけに副業とみなされなくなるので、公務員にとってはメリットの方が大きいのです。

管理会社によってサービス内容が違うので、業務を委託する場合は各業者を比較検討して信頼のできる会社を選びましょう。

4.副業と認定されたら

もし副業とされてしまっても、即刻処分の対象になるケースは少ないです。

申請して許可を得れば副業を認めてもらうことが可能ですので、上司等に相談してみましょう。

国家公務員と地方公務員は規則が違うこともありますので注意してください。

公務員が不動産投資を行うメリット・融資について

公務員は何と言っても安定した身分と収入が魅力です。

不動産投資を行う際はほとんどの場合ローンを利用することになりますが、他の職業の方に比べて良い条件でローンを組めるケースが多くなります。

良い条件で資金を調達できるということは物件選びに関しても有利になるということなので、公務員は一般の投資家よりも不動産投資に向いていると言えるでしょう。

公務員が不動産投資を行うメリット・共済について

芝生と家

公務員は共済組合に加入しています。共済からの借入れを利用すれば、一般の金融機関では受けられないメリットを受けることが可能です。

共済からお金を借りると金利が高く、同じ職場の人には借金があることがわかってしまいます。

しかし、それを補って余りあるメリットが共済には存在します。ここからは公務員が共済を使うメリットを見ていきましょう。

1.借り入れの制限が緩い

一般の住宅ローンでは審査が下りにくい物件に対しても、共済からお金を借りれば購入が可能です。

利回りは良いものの借地権がある物件や、再建築が出来ない物件でも入手できます。

2.早く住宅ローンを返し、新しいローンを組んで物件を入手できる

基本的に住宅ローンは1つしか組むことができません。セカンドハウスローンといったものもありますが、融資の条件は厳しいのが現状です。

共済を利用すれば、住宅ローンを共済からの借入金で返済し、金融機関で新しく住宅ローンを組むことも可能です。

3.信用情報に記載されない

共済から資金を借り入れても信用情報に載りません。

共済からの借金があることが金融機関からはわからないので、与信はきれいな状態のままです。

金融機関はその情報をもとに各種の審査を行うことになります。

4.担保が不要

共済でお金を借りるときは担保を取られません。

つまり、この貸付金で物件を購入すると抵当権などの担保権が設定されていない物件を購入することも可能なのです。

また、新しい物件を購入するときは、既に持っている物件に抵当権を設定して住宅ローンを組むことも不可能ではありません。

配偶者や親を代表にして法人化する

賃貸収入の総額を500万円未満にする、5棟10室未満の規模に抑える、自分で管理を行わず管理会社に依頼するなどの条件を満たしていれば、副業とはみなされずに不動産投資することができますし、また、申請して許可を得れば副業として行うことも可能です。

公務員が問題なく不動産投資ができるもう一つの方法としては、法人化することが挙げられます。

配偶者や親族を代表として会社を設立し、公務員である自分自身は、株式会社であれば株主、合同会社であれば出資による社員として出資者になっておけば、不動産収入があることを知られることはありません。

1.法人化のメリット

家賃収入が法人に入るので、公務員個人の所得にはいっさい影響しません。そのため、不動産投資の規模の上限などの条件を気にすることなく、投資規模を拡大することが可能です。

また、法人の場合経費にできる範囲が広く、節税効果が高いのもメリットです。

規定に定めた出張旅費や日当、福利厚生、自宅の一部を会社として使用したり社宅扱いにすることで賃料分を経費計上することができます。家族を役員として役員報酬や退職金を支払えばそれも損金扱いできます。

また、個人の場合では青色申告することで赤字分を3年間繰り越しできるところを、法人の場合では9年間の繰り越しが可能です。

中古マンション投資では、後になれば経費や減価償却費が小さくなり利益が出ることが考えられるので、欠損金の繰越期間が長い方が節税に役立つと考えられます。

所得に対する税率も、所得金額にもよりますが、資本金1000万円以下の中小企業では税率が優遇されているので、概ね法人化する方が低い税率になるといえます。

(税金に関する詳細は、公務員給与の金額や法人の規模、所得などにより様々なケースがあるので専門家にご相談ください。)

さらに、法人化することで、相続対策にもなります。

法人名義の財産は相続の対象にはならず、亡くなった株主の持つ株式分(合同会社の場合は出資割合)が相続の対象になるだけです。

2.法人化のデメリット

法人設立時に設立費用が必要です。設立費用は、株式会社より合同会社の方が低く抑えられます。

また、赤字であっても年間7万円程度の法人税の均等割課税を負担しなければなりません。

決算時法人税の申告は素人にはかなり難しいものがあります。税理士に依頼すると、決算だけでも10万円程度必要です。年間を通して依頼する場合は30~40万円加算されます。

法人化に関しては、投資する不動産の規模、公務員の給与所得との兼ね合いなどケースバイケースですので、専門家に相談しながら検討することをお勧めします。

現在不動産投資をしている方のご意見

実際に中古マンションの投資をしていて、今、実感しているメリットとしては、

「ローンと減価償却費を上手に利用して、節税できています。給与所得の税率が高い人ほど節税効果は高いので、メリットを感じられるのでは」

「中古マンションを購入後に保険の見直し相談をしたのですが、ローンの団体信用生命保険があるので死亡保険を小さくしました。生命保険料の負担が少なくなったので、その分をお小遣いや貯蓄にまわせました」

という声が聞かれます。

「家賃収入からローンや管理費を差し引いて今は毎月マイナス500円程度になりますが、確定申告で税金が戻ってくるし、月500円で生命保険に入っているようなもの。自宅マンションと投資用マンションの合計で今は6000万円程、10年後ローン残高が減っても4500万円程の団体信用生命保険に入っていることになります。

子供が成人するまでの間は死亡保険は大きい方がいいのですが、実は保険会社の死亡保険は500万円しか入っていません。今から4000万円の死亡保険に入るとなると保険料負担が大変で無理ですが、ローンの団体信用生命保険があるから安心です。

僕に万一のことがあった時、投資用マンションを売却することもできるし、長期的に家賃収入を得ることもできるし、それをその時の状況に応じて選択できるというのがとても良いと思います」

と、お子さんの成長に合わせてご自身の万一の場合の保障として考えておられる方も。

また、将来の対策として、

「年金以外の長期の不労所得があれば安心です」

「相続税対策として不動産をいくつか購入しています」

というご意見も多くあります。

リスクマネジメントとして

投資に積極的な方は、

「分散投資の一つとして、不動産投資をしています」

「不動産は、物価が上がって不動産価格が上昇すれば売却してキャピタルゲインを狙えるし、逆にそうでない時は売却せずに安定的に長期のインカムゲインを得られるので、リスクが少ない投資だと思います」

と、資産のリスクマネジメントとして考える方も。

ゆとりある老後を考えて資産を増やし守ること、将来子供たちに資産を少しでも多く残したいと、中古マンション投資をしている方は多いようです。

まとめ

公務員でも一定の条件を満たせば中古マンション等の不動産投資は可能です。

むしろ公務員ならではのメリットも多いので、興味がある方は検討してみるといいでしょう。

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