家賃保証がつくか

中古マンション投資のパートナー会社を選ぶ基準のひとつ、家賃保証の有無について解説しています。

マンション投資における家賃保証のメリット

マンション投資において、家賃保証には大きく2つのタイプがあります。

（1）家賃滞納のリスクを軽減（滞納保証）

通常、家賃を滞納された場合、その連帯保証人が代わりに支払ってくれます。

しかし、連帯保証人も払えないという状況になった場合に、第三者が連帯保証人となって支払ってくれる会社があります。いわば、滞納した分の家賃を立て替えてくれるわけです。

個人ではなく企業が支払ってくれるという安心感が、利用するメリット。もちろん、信頼できる業者であることが大前提です。

（2）空室に対する保証（サブリース、一括借り上げ契約）

オーナーが所有する物件が空室でも、家賃額から手数料を引いた額を不動産会社などが支払ってくれるサービス。この手数料は、通常10～20％ほど。10万円の家賃であれば8～9万円は保証してくれるという感じです。

この場合の家賃保証は、空室リスクをカバーできることが最大のメリット。特に中古の場合は空室リスクも高くなるので、サブリースがあるのは安心材料のひとつといえるでしょう。

なお、中古マンション投資において、あまりに長期間の家賃保証を付けてくれるところは少ないのが現状です。

家賃保証は長い方が良い？

家賃保証をしてくれる会社（保証会社）の中には、長期間の家賃保証（サブリース）を謳っているところがあります。

一見すると、オーナーにとってメリットだらけに見えますが、実は意外な落とし穴があるので、注意が必要です。

サブリースのメリット・デメリット

• 空室リスクが無い
  保証会社が全戸を借り上げてくれるので、家賃収入が0円にはなりません。また、同じ理由で滞納リスクも回避でき、毎月安定して収入を得られます。
• 入居者管理が一任できる
  物件の貸主が保証会社になるため、入居者の募集から退去手続きまで、すべて保証会社が負担してくれます。また、入居者からクレームもオーナーが対応する必要はありません。
• 物件管理も一任できる
  退去時の原状回復はもちろん、共用部の補修や改善、修繕計画など、すべて保証会社が進めてくれます。
• 収支管理が簡略化できる
  物件のオーナーが賃貸契約を結ぶ相手は、保証会社だけ。各入居者からの入金の確認や、入居・退去の度に発生する費用を計上する必要がありません。ですので、確定申告の書類作りも容易になります。
• 当初に設定した家賃が永続的に保証されない
  どんな物件でも築年数が経って、設備が古くなれば家賃を下げざるを得ません。また、保証会社はだいたい2年を目途に家賃の見直し、つまり減額を提案されます。これを断ると、当然保証契約は打ち切られます。
• 契約直後から100％は保証されない
  家賃保証を行う保証会社も営利企業ですから、設定家賃を100％は保証できません。通常、家賃の10～20％は保証料として納めなくてはいけないのです。さらに、免責期間という、保証対象外の期間を設定されていることがほとんどなので、その期間は家賃収入がありません。
• 補修・修繕費用はオーナー負担
  退去者が出た際のリフォームや共用部の補修・修繕のタイミングは保証会社が決められるものの、その費用はオーナー負担。しかも、工事業者は保証会社が指定することが多いため、相場に比べて割高になるケースがあります。
• 入居者を選定できない
  入居者管理を保証会社が行うわけですから、モラルが低い人やオーナーにとって好ましくない人が入居する可能性もあります。業者としても、トラブル回避のためにある程度の基準は設けていますが、空室率を抑えるために、入居審査を通してしまうケースがあります。
• 期間中の契約解除ができない
  オーナーと賃貸契約を結ぶのは保証会社。したがって業者は「借主」の立場になり、法律による保護を受けられるので、オーナーから一方的に契約解除ができません。仮にできたとしても、法外な違約金が発生したり、入居者情報の引継ぎに協力してなかったりと、トラブルになるケースもあります。

短期間だけの家賃保証のメリット・デメリット

1～2年間と短期間だけ家賃保証を受ける場合のメリット・デメリットは、サブリースのそれと反対だと考えていいでしょう。また、短期間の場合のメリットとして、銀行の融資を受けやすくなるという点があります。

銀行が融資の判断をする際、その物件にかけた金額を回収できるかどうか、というポイントが最も大きくなります。

当然、家賃保証を付ければ、少なくとも期間中は家賃収入が途絶えることは無いので、銀行側の評価が上がりやすくなるのです。

このことを利用して、購入後1年だけ、家賃保証を付けるカリスマ大家もいるようです。