初心者にもできる！中古マンション投資のすすめ

目次

• マンション投資？他の投資とどう違うの？
• アパート投資とマンション投資の違い
• マンション投資で押さえておきたい基本用語
• マンション投資に必要な資金ってどうするの？
• 中古マンション投資で失敗しないためには
• 一棟と区分のメリット＆デメリットを比較！
• 一棟中古マンション投資でおすすめの不動産会社3選

マンション投資？他の投資とどう違うの？

マンション投資（不動産投資）と他の投資との違い

不動産投資を考える上で、他の投資との違いを知っておきたいところです。他の投資とは、株式投資、今はやりのFX、先物、金などが挙げられるでしょう。これらの投資と不動産投資（マンション投資）にどういった違いがあるのでしょうか。

融資が比較的受けやすい

お金を借りることで始められる不動産投資は、他の投資と比べて少ない自己資金で開始出来るという利点があります。銀行などの金融機関からは、ある一定の審査（年齢、年収など）がありますが、融資が他の投資より断然受けやすく、低資金でスタート出来ます。

投資効率を操作出来る

不動産投資は外的影響を受けにくいという利点が挙げられます。
株式やFXなどは他人や周囲の環境に敏感ですが、不動産投資にかんしては、物件管理、運用の仕方、家賃の引き下げなどの対応で、ある程度自己操作が可能であることが魅力の一つです。
そのためにはきちんとアフターケアをしてくれる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。
アドバイスや運用管理を任せることが出来て、かつ信頼のおける不動産会社を探してみてください。

長期的に安定した収入を見込める

円相場、為替の影響を受けやすい投資よりも、不動産投資は収益が安定しやすい傾向にあります。
株式投資は景気によって上下しますし、金投資などは為替に依存してしまいます。
ですが不動産投資であれば、家賃の急激な下落などありませんので比較的収入を安定させることが自分の努力次第で可能です。
景気の変動に左右されないことが大きなポイントでしょう。

リスク回避する方法がある

不動産投資の最も懸念されるリスクはなんでしょうか？
それは入居者がいない状態となり、家賃収入がゼロになることです。
株式投資での最大のリスクは、投資先の会社が倒産してしまうことです。これは外的要因が強すぎて個人ではどうしようもなく、ただただ途方にくれるだけの結果に終わってしまいます。
ですが、不動産投資の場合は家賃保証という制度がある不動産会社もあります。この家賃保証は、万が一空室になった場合でも、ある一定の期間であれば賃料を補てんしてくれるという制度です。家賃保証はどの不動産会社でも行っているわけではないので、あらかじめきちんと確認することが大事です。

アパート投資とマンション投資の違い

アパート経営では建物まるまる一棟を扱うことが基本です。「所得が低いから無理かぁ」とあきらめるのは間違っています。実は誰にでも（ある程度の基準はありますが）可能な事だと認識してください。
アパート（一棟）を運用する場合の最大のメリットは、空室の分散、という点が挙げられます。
マンション1室の投資（区分投資）の場合、仮に空室が出来てしまったら収入は全く入らないという悲しいデメリットがありますが、一棟投資では1部屋空いたとしても収入がゼロになることをカバーすることが出来ます。複数の部屋があるので無収入・収入ゼロを気にすることもありません。（全室空室という最悪のケースを除けばですが。。。まぁまずありえないことでしょう。）

マンション経営とは？

お金を借りることで始められる不動産投資は、他の投資と比べて少ない自己資金で開始出来るという利点があります。銀行などの金融機関からは、ある一定の審査（年齢、年収など）がありますが、融資が他の投資より断然受けやすく、低資金でスタート出来ます。

投資効率を操作出来る

特にワンルームマンション投資についてまとめてゆきます。
ワンルームマンション（区分）投資の最大のメリットは、手軽に始められるということです。
一棟マンションに比べ、低価格でローリスクで開始できます。
.chach, . しかし、アパートなどの一棟への投資よりも収入の効率が悪いこともご想像できるかと思います。
1部屋に投資するのと、複数部屋で運用していくのでは収益の効率に大きな開きが出来てしまうことは否定できません。
加えて安価で始められることにかんしても、結局のところ融資を受けることを考えると区分投資に向いているのは「ローリスク・ローリターン」でも良いと割り切ってしまえる方です。

一棟投資と区分投資は結局どっちがよいのか？

結論から言うと、その人の性格に合ったものが良いです。
ただ、個人的なオススメは一棟投資で、しかもマンションがよいかなと感じております。
一棟マンション投資の良い点として、空室が出にくいので収入がゼロになることがまず無いことが考えられます。
アパートは立地が芳しくない場所（地価の低い場所）に建つことが多いです。駅近にはマンション、郊外にはアパートというイメージですね。
駅から遠いなどのデメリットがあればあるほど、空室になってしまうリスクがグンと跳ね上がるのはご想像いただけると思います。
空室のリスクが少なく、収入がゼロにならないことを考えると一棟のマンションに投資するべきですね。
手持ちのお金がないので無理だ、とあきらめるより先に、不動産会社と相談することをオススメします。
意外と融資は簡単に受けることが出来ますので、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか？

マンション投資で押さえておきたい基本用語

とりあえずは押さえておきたいマンション投資用語をまとめてみました。
最低限以下の言葉は不動産会社とのやり取りの中で出てくると思いますので、覚えておいた方が良いです。特に利回り、サブリースなどは押さえておきましょう。

利回り

利回りとは投資した金額に対して得られる利率をあらわしたものです。
または、利息・利益配当の、元金に対する割合。配当金の、株の時価に対する割合です。

投資口

投資口とは不動産投資信託において、投資家が投資法人に出資する単位のこと
不動産投資信託の場合、投資法人が投資口を発行して投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産に投資し、賃貸料や売買益などの収益を投資家に還元します。

インカムゲイン

不動産に投資することにより安定的、継続的に受け取ることのできる現金収入（収益）のこと。
不動産投資による家賃収入のこと。

区分所有権

建物の独立した専有部分を所有する権利のこと。また、専有部分を住居にしたり、売却したり、自由に利用できる権利がある。

サブリース契約

管理業者が一棟（１戸）のアパート・マンションを一括で借り上げ転貸すること。
所有者（オーナー）は家賃保証をしてもらうメリットがあるが、一般管理に比べ管理手数料が高めに設定されるというデメリットもある。

マンション投資に必要な資金ってどうするの？

一般的にはいくらくらい必要？

不動産投資を始めるに当たって、自己資金は一般的には物件の2割～3割が必要だとされています。
目安としては年収が500万円、自己資金300万円がボーダーだともいわれています。
しかし、一棟マンションともなると数千万や億単位だったりすることがほとんどです。
そんな高額な投資資金を用意できる人はほんの数パーセントだと思います。そこで登場するのが金融機関のローンです。
先述の通り、投資資金を融資してくれる金融機関があるのは、不動産投資くらいです。株式やFXなどの目的で融資審査が通ることはまずありません。
この不動産投資の最大の利点を生かして、元手が少ないにもかかわらず、高額な投資をスタート出来ることに注目してもらいたいものです。
区分マンション投資が割り安で始められるとは思いますが、どのみち金融機関の融資を受けることには変わりないので、一棟マンション投資も視野に入れて不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

初めての投資にいくらくらい使った？

大手不動産投資サイト『楽待』（http://www.rakumachi.jp）によりますと、以下の様なアンケート結果が出ております。非常に興味深いので引用させていただきます。

Q：初めての不動産投資で使った自己資金（諸費用含まず）はいくらですか？

A：

0円	6.1%
100万円未満	10.2%
100万円以上	15.3%
300万円以上	23.5%
500万円以上	24.5%
1000万円以上	17.3%
3000万円以上	1.0%
5000万円以上	2.0%

（引用元：http://www.rakumachi.jp/news/column/49157）

上記の結果を見ると300～500万が48%を占めていることが分かります。
ただ個人的に興味深かったのは0円が6.1%もいるという事実です。
これは近年登場した「フルローン」という制度の浸透を暗に示しているのではないかと思います。
自己資金が無い方も上記を参考に不動産会社に相談してみるとよさそうです。

ローンは組めるの？

不動産投資での融資について軽く触れたいと思います。
金融緩和により、以前よりもローン審査基準、金利、融資枠がグッと有利な内容に変わってきています。
不動産投資ローンとは、不動産を担保に購入資金の融資を受けるというものです。繰り返しになりますが投資目的で融資を受けられるのは不動産くらいなので、是非活用すべきです。
株、FXでは得られない恩恵の大きな違いの一つともいえるでしょう。
不動産投資ローンと住宅ローンは全くといっていいほど別物と考えてください。
貸付の目的が異なる点で、審査基準が違ってきます。
住宅ローンでは、本人の年収や返済能力を見られますが、不動産投資ローンでは事業自体の採算が合うのかどうか、将来性があるのかどうかで審査されます。
ここが住宅ローンと不動産投資ローンの大きな違いです。個人の能力ではなく、事業の展望を審査されるわけですね。
ですから個人の年収や自己資金よりも事業計画がネックになってくるのです。
年収が低い、手元にお金がない、と嘆く必要はないということです。

中古マンション投資で失敗しないためには

投資初心者が中古マンション投資を始める際に大切なことは、誰もが住んでみたいと思える物件を選ぶのはもちろんのこと、それよりも不動産会社の選び方が最も重要です。

さまざまな観点からアドバイスをしてくれる不動産会社はまさに投資物件のプロ。例えば、初心者が陥りやすいポイントにも対処してくれるのです。

CHECK販売会社選びに力を入れるべき理由

理由1プロの目で見ると「継続的に儲かりにくい」物件が、素人からすると価格や利回りなどの表面上の数字で「優良物件」に見えてしまうため。

理由2個々の投資家にマッチしたローンの組み方や、購入後の的確な維持・管理についてアドバイスが得られるため。

一棟と区分のメリット＆デメリットを比較！

初心者が投資するなら、どちらがお得？マンション投資には大別して2パターンの投資方法があります。何戸かあるうちの一戸だけを購入して運用する「区分マンション投資」と、マンション一棟を丸ごと所有・運用する「一棟マンション投資」。長期的に見てよりお得なスタイルはどちらなのか、比較しています。

収益性高く、空室リスクも抑えやすい一棟マンション投資がおすすめ初心者にとって最初から一棟マンション投資はハードルが高いと感じるかもしれません。しかし、収益性が高く、また区分マンションより空室リスクが抑え易い点などが人気を集めています。

一棟中古マンション投資で
おすすめの不動産会社3選

さて、先述の通り中古マンション投資を成功に導くには、パートナーとなってサポートしてくれる不動産会社選びが重要なポイントです。ここで、不動産投資会社選びのポイントを整理してみました。

優良不動産会社の3つの条件

中古の一棟マンションに特化・注力している

自社物件を中心に扱っている（仲介手数料が不要・瑕疵担保責任が付く）

細かなアドバイスや、サポート・保証などのサービスが充実している

条件を満たした会社をピックアップ！

#1 KGCプラスワン

購入後、修繕費用の一部負担アリ。
全国主要都市の物件多数取り扱い物件の多くが、自社で保有してリフォーム・修繕工事を済ませた一棟マンション。引き渡し後の補修や修繕にかかる費用の一部も負担してくれるなど、コスト面でさまざまなサポートをしてくれます。家賃保証やファイナンスのアドバイスも充実しています。

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取り扱い物件例

横浜まで約7分のRCマンション

価格 9,800万円 利回り 10.06％

築年数 25年 戸建 8戸 所在地 神奈川県横浜市保土ヶ谷区岩井町

満室稼働中・西東京の一棟マンション

価格 1億930万円 利回り 10.00％

築年数 32年 戸建 12戸 所在地 東京都西東京市向台

リフォーム済み1Kマンション

価格 7,850万円 利回り 12.00％

築年数 24年 戸建 30戸 所在地 愛知県知多郡美浜町河和台

#2 プレミアムバリューバンク

コストパフォーマンスの良い
一棟収益物件を厳選して紹介一棟アパートや一棟マンションを中心に、多様な物件を取り扱っています。また、初期費用を抑えた投資実現を目指しており、頭金無しのフルローン物件も多く扱っています。

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取り扱い物件例

岐阜県大垣市の2LDKマンション

価格 1億3,300万円 利回り 6.68％

築年数 35年 戸建 16戸 所在地 岐阜県大垣市外渕

鹿児島県霧島市の2LDK他マンション

価格 2億2,000万円 利回り 9.55％

築年数 23年 戸建 42戸 所在地 鹿児島県霧島市国分中央

大阪府東大阪市の1Kマンション

価格 2億2,300万円 利回り 8.00％

築年数 21年 戸建 33戸 所在地 大阪府東大阪市吉松

#3 オルカパートナーズ

綿密なエリアマーケティングで
優良物件を発掘一棟マンションを中心に、アパートや戸建物件を扱う、設立から4年あまりの不動産会社。賃貸管理のサポートにも力を入れており、海外出張などで長期不在になる際、管理代行を依頼するオーナーも多いようです。

公式サイトはこちら

取り扱い物件例

押上まで5分・2駅利用可能

価格 1億2,500万円 利回り 6.67％

築年数 28年 戸建 9戸 所在地 東京都葛飾区東四ツ木

川越市のRCマンション

価格 3,200万円 利回り 10.00％

築年数 31年 戸建 6戸 所在地 埼玉県川越市寺尾

青梅市の満室稼働中マンション

価格 5,480万円 利回り 8.39％

築年数 23年 戸建 8戸 所在地 東京都青梅市

考えられる不動産投資のリスクと対処法

失敗しないためにはリスク対策を知ることから中古マンションを含め、投資商品にはすべて少なからずリスクが発生します。しかし、中古マンション投資における、想定されるリスクには必ず対策法があります。知ることで失敗の可能性を低下させる、リスクの種類別対処法を紹介しています。

考えられる不動産投資のリスクと対処法について詳しく見る

マンション投資を始める前に知っておきたい資金の話

「最初の自己資金っていくら必要？」「投資用の住宅ローンはどうやって組めばいいの？」「税金や維持管理費用はどれくらいかかるの？」など、中古マンション投資に関わるお金の話をまとめました。また、知っておきたい利回りの見方についても詳しく説明します。

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